横浜エリアの不動産のご売却・ご購入専門店 横浜すまいLife

1.年収から計算する借入額

一般的な給与所得者の方の場合、ご年齢が45歳までの方でご年収が400万円以上でしたら、”ご年収の6倍～8倍”が借入限度額の目安になります。
ご年齢が45歳以上になると返済可能な期間が短くなってしまうため、上記より少なくなってしまいます。
なお、ご年収に対する融資可能な金額は年収400万円を基準としますので、399万円と400万円とでは借入できる金額が大きく変わります。
例として、会社員のお客様が35年ローンでお申込みをした場合、一般的な都市銀行の基準では借入可能額は次のようになります。
●年収399万円での借入可能額＝2250万円（年収の5.6倍）
●年収400万円での借入可能額＝2630万円（年収の6.5倍）
わずか1万円の差でも、借り入れ可能な金額が380万円も変わってしまいます。
また、年収500万円を基準としても同様に借入可能額に差があります。
●年収499万円での借入可能額＝3280万円（年収の6.5倍）
●年収500万円での借入可能額＝3760万円（年収の7.5倍）
今度は1万円の差で、借り入れ可能な金額が480万円も変わってしまいます。
上記は一般例ですが（ほとんどの都市銀行は上記の計算です）、金融機関は明確な基準を設けることで、融資可能額を決めています。

なお、個人事業主の方や会社経営者や法人役員の方などは、低い方の基準を適用して審査する傾向があります。
ですが、”何事にも例外”がありますので、色々なプラス条件を提示することで、融資可能額を増やすことも可能です。
もし上記の基準外であっても、お気軽にご相談ください（もちろん無料です）。

2.自己資金が少ない場合

広告等に見られる”頭金0円”などの意味は、”不動産の代金は頭金なしで全額ローンが可能”というものです。
ですが、不動産の購入には物件の代金以外にも、仲介手数料や登記費用、各種税金などの様々な諸費用が必要になります。
“住宅ローン”とは、基本的には『購入する不動産価格分のローン』となります。
このため、諸費用を自己資金で用意できない場合、”諸費用ローン”を利用することになります。
“諸費用ローン”は、担保物件の価格を超えた融資ですので、”お客様個人に対する信用貸し”の性格が強いため、審査が厳しくなります。
また、お客様の返済能力に余裕がない場合、”諸費用ローン”の借入は難しいことと、”住宅ローンの金利条件”にも影響しますので、借入できた場合でも融資条件が悪くなる可能性が高くなります。
ですので、なるべく諸費用分は自己資金をご用意いただく方が、お客様にとって有利になると考えます。

3.転職の予定があるんですが

もし、転職をすることが決まっていることをお伝えになった場合、銀行は融資をしてくれません。
しかし、転職を検討中でも、まだ決まっていないのでしたら、わざわざ伝えなければ借入することは可能です。
そのため、転職の予定はあっても、どうしても物件を欲しい場合は、今の会社に在籍中に購入してしまう方が容易に購入ができます。
ですが、実際に転職した結果、収入の面などから返済が厳しくなった場合、大変な思いをするのはお客様です。
最終的にはお客様のご判断になりますが、あまりお勧めいたしません。

4.車のローンが残っている場合

金融機関の考え方として、「年収のどのくらいの割合の金額を返済に使うことができるか」というを計算をします。
このような年収に対しての返済額の割合を”返済比率”といいます。
返済比率は、お客様の条件によって”何％を基準にするか”については、各銀行ごとに定められています。
例えば、Aさん（40歳の会社員で年収500万円）の場合、一般的な都市銀行で採用している”返済比率は40％以内”です。
わかりやすくすると、年収500万円の40％＝年間返済額が200万円までなら、融資が可能ということになります。

では、年間返済額はどのように計算するのでしょうか。
一般的な金融機関では、金利が将来的に上がってしまうことも考慮して、”住宅ローンの金利を4％と仮定して”（”審査金利”と言います）返済額を計算します。
このため、金利を4％として35年で借入をした場合、年間返済額を200万円以内になるように計算すると、借入可能額は3760万円になります。

但し、この返済可能額は、Aさんの”現在残っている全てのローン返済額の合計金額”で計算します。
例えば、車のローンが残高60万円・毎月返済額5万円が残っていたとします。

この場合Aさんの借入できる金額は3760万円ですが、
3760万円－残高60万円＝借入可能額3,700万円とはなりません。
Aさんの年間返済可能額200万円－年間返済（車のローン60万円）＝住宅ローンで返済可能な金額は年間140万円
年間140万円で借入できる住宅ローンの金額＝2630万円になってしまいます。

60万円の車のローンが残っているだけで、借入できる金額が1130万円も少なくなってしまいます。

このように、現在残っている車のローンなどがあれば、なるべく自己資金等で返済しておかないと、希望金額のローンを借入できなくなってしまうことがありますので、ご注意ください。

5.キャッシングがあるのですが…

最近ではクレジットカードの普及もあって、キャッシングを利用する方が多くなりました。
銀行カードやクレジットカードなどで”キャッシングローン”を利用できれば、何時でも簡単に借り入れができて便利です。
ですが、金融機関の考え方としては、”消費者金融からの借入”と同様に、”多重債務を抱えて返済不能になる”と心配する考え方があります。
特に住宅ローンにおいては、他のローンに比べて長期の返済をしていただくローンのため、お客様の信用度をとても重視します。

そのため、例えばお客様のクレジットカードの一定期間内に”キャッシングローン”を利用した情報が残っていた場合、そのクレジットカードは”常に利用限度額まで借入している”ものとみなして、住宅ローンの審査を行います。
例えば、利用限度額が50万円のカードでキャッシングをした履歴があった場合、実際に利用した金額は関係なく金融機関が独自に定めた予想される返済額を適用して、お客様の年間返済可能額を計算することになります。
過去に、年収から借入できると予想した金額より、500万円程度の減額をされてしまったケースもありました。

また、実際にキャッシングの残高が残っていると、融資の審査では非常に印象が良くないため、即座に断られてしまうことも多いようです。
この場合、一度全額を返済してから時期を見て申し込みをしないと、他の銀行でも同様の結果となる可能性が高く、むやみに次の銀行に申込みしないように注意が必要です。
尚、安易に当該キャッシュカードの解約はしないでください！
たまに、他の不動産屋さんで『住宅ローンを通すためにカードを解約して下さい』と言われる事があるようですが、逆にマイナスに作用する場合があります！（もし理由が知りたい方はお電話下さい）

6.年齢的に住宅ローンが組めるのかな？

金融機関ごとに異なりますが、一般的には80歳までを返済期間とする銀行が多いようです。

借入年数を少なくすれば50歳以上の方でも住宅ローンを組む事は充分可能です。

7.夫が海外勤務中なんですが…

郵送でのやり取りで問題なく進めることが可能です。
しかし、物件の選定とローン本契約の時には日本に戻っていただく必要があります。
以外は代理ですべて進められますので、帰国は任意です。
尚、銀行が融資する上で大前提となりますのが、融資実行後に必ず本人もしくはご家族がお住まいになるということです。
しばらく空家という訳にはいきませんのでご注意ください。

8.親子ローンはできますか？

可能です。
大きく分けて２つありますが、「親子ペアローン」と「親子リレーローン」がございます。
親子ペアローンは、親子の収入を合算することが可能ですので、お一人の場合よりもたくさん融資を受けることが可能です。
親子リレーローンは、親子2世代でローンを返済して行きますので、１つの住宅ローンとしては非常に長期間の返済計画を立てることが可能です。

9.注文住宅の場合の借入方法ってどうするの？

注文建築の場合、土地を先に購入し建物を建てますが、土地購入だけの為に銀行は融資をしてくれません。
建物の内容とセットで融資をします。
つまり、土地を購入する段階で建物についてある程度決めておかなければいけない！ということです。
実際の融資のタイミングは、土地購入時にその分だけ、建物完成時に残り分の、合計２度が一般的です。
しかし、注文建築の場合は建物が完成する前の“契約時にいくら”着工時にいくら”といった感じで、先に大きなお金が必要になることがほとんどです。
この費用の捻出に利用されるのが、つなぎ融資です。
土地購入と建物購入の２度の融資間の出費をつなぐものです。

以上が一般的な流れですが、つなぎ融資を必要としないで、その都度必要な額を小出しにしてくれる銀行もあったり、土地・建物のローン返済が始まるタイミングを負担の少ない形でスタートしてくれる銀行も一部あります。

10.中古住宅のリフォームローンは

借りれます！
物件費用は金利の低い住宅ローン、リフォームに係る費用は金利が高いリフォームローンというのが一般的です。
しかし、リフォーム費用を金利の低い住宅ローンに組込んでの借入が可能な金融機関も一部ございます。
この場合、ご年収から計算した借入可能金額の範囲内で、リフォーム費用も収めて頂く必要があります。

11.事前審査必要書類（給与所得の方）

給与所得者の方の事前審査に必要な書類は次の通りです。
・事前審査の申込書
　※ご自身での記入・捺印（認印で可）が必要ですが、難しい書類ではありませんので数分でご記入いただけます。
・運転免許証やパスポートなど、顔写真付の公的身分証明書のコピー
　※ご本人様の確認用です
・健康保険証のコピー
　※勤続年数の確認になります
・直近年度の源泉徴収票のコピー
　※ここに記載された金額が、年収となります。

12.事前審査必要書類（給与所得で勤続1年未満の方）

給与所得者の方の事前審査に必要な書類は次の通りです。
・事前審査の申込書
　※ご自身での記入・捺印（認印で可）が必要ですが、難しい書類ではありませんので数分でご記入いただけます。
・運転免許証やパスポートなど、顔写真付の公的身分証明書のコピー
　※ご本人様の確認用です
・健康保険証のコピー
　※勤続年数の確認になります
・現在のお仕事に関係する公的資格などがあれば、その免許証等のコピー
・直近年度の源泉徴収票のコピー
　※ここに記載された金額が見込年収の参考になります。
　※転職後の給与明細全て（ボーナス分も含む）
　　全額を合計し、勤務月数で割り戻した金額×12を簡易的に年収と見ます。
　※給与の振込口座のコピー（全支給分）があれば、給与明細の信憑性が高くなります。
　※可能な場合、転職先との雇用契約書や、「見込み年収証明」等を発行していただくとさらに有利です。　

13.事前審査必要書類（個人事業主の方）

個人事業主の方の事前審査に必要な書類は次の通りです。
・事前審査の申込書
　※ご自身での記入・捺印（認印で可）が必要ですが、難しい書類ではありませんので数分でご記入いただけます。
・運転免許証やパスポートなど、顔写真付の公的身分証明書のコピー
　※ご本人様の確認用です
・健康保険証のコピー
　※社会保険の加入状況等の確認になります
・直近３年分の確定申告書（控）のコピー（一式全て）
　※所得金額の他にも、経費の一部を所得として算入可能な場合もあります。

14.事前審査必要書類（経営者の方）

経営者の方、法人役員の方、経営者のご親族の方の事前審査に必要な書類は次の通りです。
・事前審査の申込書
　※ご自身での記入・捺印（認印で可）が必要ですが、難しい書類ではありませんので数分でご記入いただけます。
・運転免許証やパスポートなど、顔写真付の公的身分証明書のコピー
　※ご本人様の確認用です
・健康保険証のコピー
　※勤続年数の確認になります
・直近年度の源泉徴収票のコピー
　※ここに記載された金額が、年収となります。
・直近3期分の決算書（一式全て）と、可能な場合直近の試算表。
　※法人の経営者の方や役員の方、経営者のご親族の方の場合、通常は企業の経営内容の審査が必要になります。
　※決算書の提出を承諾いただけない場合、民間金融機関の融資は困難になりますのでご了承ください。

実際にはマイホームを購入できる可能性のあるお客様でも、さまざまな不安から住宅の購入をためらってしまうことが多いようです。
住宅を購入したいけれど自分達には無理なのでは?とあきらめている方、頭金（自己資金）の少ない方など、まずは『横浜すまいLife』にご相談ください。
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